普法时刻 | 因房产认购书约定所交纳的定金及购房首付款在房屋买卖合同未签订的情况下应否返还

在房屋买卖交易中，因双方过错导致房屋买卖合同未订立的情形并不少见，此时所交纳的定金及首付款应付退还会成为双方当事人的关键争议焦点。定金及首付款的退还问题不仅涉及当事人的重大财产利益，还对房屋买卖市场交易秩序产生着较大影响。本文将结合具体案情就因房产认购书约定所交纳的定金及购房首付款在房屋买卖合同未签订的情况下应否返还问题进行探究。

【基本案情】原告党某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的《富平某项目房产认购书》；2、判令被告退还原告购房款154892元；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告按照法律规定支付原告交纳购房款三年以来的利息。事实与理由：2020年10月7日，原告党某某与被告某某房地产开发公司签订了富平某项目房产认购书，约定购买该项目商品房，原告按约定相继支付首付款154892元，其置业顾问承诺在2022年12月31日前交房。根据认购书，被告应在收到首付款后7个工作日后为原告办理网签并签署商品房买卖合同，但被告未按照上述约定履行义务。2023年6月，原告向住建部门投诉被告未按照约定办理网签并交房问题，在住建部门协调下被告承诺办理网签，并承诺在2023年7月底交房，同时立即下发《收房通知书》并协助原告办理按揭贷款。但至今，被告仍未履行义务，导致原告无法办理按揭贷款，也无法支付剩余尾款，且交房也遥遥无期。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求依法裁判。

被告某某开发房地产公司辩称，2023年5月26日，被告通过EMS和手机微信形式向原告发送了《解除认购协议通知书》，原、被告双方签订的《富平某项目房产认购书》已于2023年5月26日依法解除，不存在原告通过诉讼的方式重复解除。认购协议书约定了定金罚则，在原告未按照约定及时付清全款的情况下，被告有权解除认购书，没收定金并将房屋另行出售。按揭贷款未办理是因原告征信存在问题，被告已多次给予原告宽限期，但原告并未在承诺日期2023年5月1日前交齐全款。在认购书签订时，被告已尽到了格式条款对限购限贷政策的提示告知义务。合同继续履行受阻属于原告个人原因，被告在合同履行中并无过错。对于原告增加的诉讼请求，被告辩称其在认购协议的履行过程中无过错，不应支付购房款利息。

被告某某公司未到庭，庭前向本院提交书面答辩状一份，意见为：原告和被告某公司没有合同关系及任何法律关系，被告某某公司也非被告某某房地产开发公司的唯一股东。

原被告围绕其各自主张向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了认证、质证。结合质证意见，经审查，本院对原告提交的富平县某项目房产认购书、交款凭证、维权材料、维权投诉照片截图，及被告某某公司提交的富平某某项目房产认购书、解除认购协议通知书、原告与置业顾问的微信聊天记录截图、原告个人征信报告的真实性予以确认，并在卷佐证。被告某某公司未向本院提交证据。

经庭审调查，结合本案相关证据，本院查明以下案件事实：2020年10月7日，原告党某某与被告某某房地产开发公司签订《富平某某项目房产认购书》，约定原告认购被告项目住宅，选定的付款方式为按揭贷款，首付款为154892元（含已交纳的定金1万元），剩余房款按揭贷款，该认购书第四部分第3条约定：乙方（党某某）未按选定方式及时付清全款或者首期房款的，甲方（被告某某房地产开发公司）有权解除本认购书并不再另行通知乙方，没收乙方已交纳的定金并将乙方所认购房产另行出售。后原告党某某按照认购书的约定付清了首付款154892元。其中，定金10000元于案涉认购书签订当天支付。2023年2月17日，被告工作人员通过微信聊天告知原告党某某“征信过不了了”“得全款了”。2023年4月14日，原告称“我五一回去付全款”。之后双方就付款问题在微信聊天中进行过沟通。2023年5月25日，被告工作人员通过微信聊天告知原告：“你好，你明天给公司把钱一回，明天不回后天公司就要挞定重新销售，我给你传达到”。2023年5月26日，被告工作人员通过微信聊天向原告党某某送达了《解除认购协议通知书》，内容包含：“根据《富平某某项目房产认购书》第四条第2款的约定，您应于2023年4月14日前往我司营销中心签订《商品房买卖合同》并交纳足额房款，但在约定期限内，您并未履行上述义务。基于以上事实，根据《富平某某项目房产认购书》第四条第3款之约定，我司现在正式通知于您，解除我司与您于2020年10月10日签订的《富平某某项目房产认购书》。同时，我司有权将商品房另行出售，并不再退还您已支付的定金”。2023年5月27日、2023年8月1日，原告党某某曾就延期交房等问题向相关部门进行过反映。

本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。本案中，原告党某某与被告某某房地产开发公司签订的富平某某项目房产认购书是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人理应遵照执行。但在合同履行过程中，因实际情况发生变化，双方未能达成一致，致使合同目前实际已无法履行，故对于原告请求解除《富平某某项目房产认购书》的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，对于原告已付购房款154892元，被告依法应予返还。关于原告请求的所支付的购房款的利息，因本案认购书后续无法实际履行原告亦应承担一定责任，故对于原告请求的利息，本院不予支持。被告虽辩称在原告未按照约定及时付清全款的情况下，被告有权解除认购书，没收定金并将房屋另行出售，但根据本案实际情况，在案涉认购书签订之后，原告事实上已按照认购书的约定的付款方式向被告足额支付了首付款，已经履行了双方所签订的认购书中的付款义务，所交纳的定金已经转化成了购房款，且被告亦无证据证明其通知原告在2023年4月14日前往被告公司营销中心签订《商品房买卖合同》，却以此为由解除案涉认购书，故对其辩称意见，本院不予采信。另，因被告某某公司与原告之间并无合同法律关系，对于原告请求被告某某公司退还购房款的主张，本院不予支持。

【裁判结果】因本案案涉房屋买卖合同已无法实际履行，且双方在合同履行过程中均存在过错，故本院判令解除原告党某某与被告富平某某房地产开发公司签订的《富平某某项目房产认购书》，由被告富平某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告党某某首付款154892元，并驳回原告党某某的其他诉讼请求。

【法官说法】本裁判所涉及的法律问题主要是原告党某某与被告某某房地产开发公司签订的《富平某某项目房产认购书》，但在合同履行过程中，因实际情况发生变化，双方未能达成一致，致使商品房买卖合同未实际签订，且目前实际已无法履行引起的诉争。商品房认购书在性质上属于预约合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当依据认购书的约定严格履行合同义务。依商品房认购书的约定，双方当事人负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限订立正式的商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。商品房认购书中约定的“定金”，性质上属于《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定的当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的立约定金。

针对定金在处理上应具体区分情形适用，首先因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形。在司法实务中，所谓“因不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务，但商品房买卖合同仍未能订立的情形。即双方在签订正式商品房买卖合同的磋商过程中均无过错，只是就合同某些具体条款出现较大分歧，不能协商一致，或不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将收取定金返还给买受人。

其次，因当事人一方原因导致商品房买卖合同未能订立的情形。在司法实务中，“因当事人一方原因”主要指签订认购书后当事人一方情况发生了变化，如购房人因付款能力降低、对预购的房屋不满意、选中其他楼盘等；出卖人因房屋涨价，为谋取更大利润空间，将房屋卖给第三人，或者提出高于认购书约定的房屋价款，导致双方未能签订正式商品房买卖合同等情形。在能够认定当事人一方存在过错，导致商品房买卖合同未能签订的情况下，应依据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条的规定处理。在不能分清过错方的情况下，应当倾向于保护相对弱势一方即买受人的利益，判决出卖人返还收取的定金。

但本案有其特殊性，本案涉认购书签订之后，原告事实上已按照认购书的约定的付款方式向被告足额支付了首付款，所交纳的定金已经转化成了购房首付款。在后续合同履行过程中，因原告未足额交纳购房款，被告未在以明确方式通知对方签订房屋买卖合同的情况下，单方通知解除双方签订的《富平某某项目房产认购书》，并将商品房另行出售，致使双方之间房屋买卖合同未实际履行。鉴于本案双方当事人在案涉房屋买卖合同履行过程中均存在过错，且案涉房屋已经售卖，基于保护相对弱势一方利益，本院判令被告返还原告所交纳定金及首付款。但因原告亦存在过错，对其利息请求本院未予支持。司法实践中，针对房屋买卖合同类纠纷中定金及首付款的退还需结合双方的合同约定、法律规定及过错程度综合判断，一般不应机械地适用定金罚则，对于首付款若已经实际支付，基于合同未订立的占有缺乏合法依据,一般应判令予以退还。该处理方式既维护了当事人的合法权益，也为规范房屋买卖市场秩序提供了有力司法保障。同时也提醒买卖双方在交易过程中应尽到谨慎注意义务，明确合同关键细节，遵循诚实信用原则，避免此类纠纷导致的经济损失。

来源：富平法院

作者：武 晨

编辑：许沥心

责编：严江珂

审核：姚启明

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